Jak przebiega głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej?

2026-08-21 Porady ekspertów

Głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej polega na podejmowaniu uchwał w jednym z trzech trybów - na zebraniu właścicieli lokali, w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd albo w trybie mieszanym łączącym oba sposoby. Uchwała zostaje podjęta, gdy opowiedzą się za nią właściciele dysponujący ponad 50% udziałów w nieruchomości wspólnej, liczonych wobec wszystkich właścicieli lokali, a nie jedynie tych obecnych na zebraniu. Sposób oddawania i liczenia głosów przesądza o istnieniu oraz ważności uchwały, dlatego przygotowanie głosowania wymaga precyzji.

Wiele wadliwości ujawnia się dopiero na etapie procesu sądowego o uchylenie uchwały, gdy na poprawienie błędów jest już za późno. Uporządkowany obieg dokumentów, archiwizację kart do głosowania oraz komunikację z właścicielami ułatwia aplikacja do zarządzania nieruchomościami Fliko, która gromadzi projekty uchwał i protokoły w jednym miejscu. Dzięki temu zarząd ogranicza ryzyko zgubienia podpisów oraz chaosu przy zliczaniu wyników.

W jakich trybach właściciele lokali podejmują uchwały?

Właściciele lokali podejmują uchwały w trzech trybach określonych w art. 23 ustawy o własności lokali - na zebraniu, przez indywidualne zbieranie głosów przez zarząd oraz w trybie mieszanym. Uchwała stanowi kolegialne oświadczenie woli właścicieli i dotyczy spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Tryb zebrania sprawdza się przy sprawach wymagających dyskusji, natomiast indywidualne zbieranie głosów pozwala procedować uchwałę bez zwoływania spotkania. Tryb mieszany uruchamia się wtedy, gdy głosowanie rozpoczęto na zebraniu, lecz do wymaganej większości udziałów zabrakło głosów, a zarząd kontynuuje obieg po jego zakończeniu. Ustawa nie posługuje się pojęciem quorum, więc zebranie może procedować uchwałę niezależnie od liczby obecnych.

Jak liczy się głosy i jaka większość decyduje o podjęciu uchwały?

Głosy liczy się według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, a uchwała zapada, gdy poprze ją ponad połowa wszystkich udziałów. Właściciel większego lokalu dysponuje silniejszym głosem, ponieważ przypada na niego wyższy udział w częściach wspólnych. Przy obliczaniu wyniku bierze się pod uwagę wyłącznie głosy „za” i „przeciw”, natomiast głos wstrzymujący się dolicza się do sprzeciwu. Decyduje wynik odniesiony do wszystkich właścicieli lokali, a nie do frekwencji na sali.

Załóżmy, że na zebraniu stawili się właściciele posiadający łącznie 35% udziałów i wszyscy zagłosowali „za” uchwałą. Taka uchwała nie zostaje podjęta, ponieważ poparcie nie przekroczyło połowy udziałów w całej nieruchomości. Zarząd musi wtedy dozbierać brakujące głosy w trybie indywidualnym, aż suma poparcia przekroczy 50%. Gdy większość udziałów opowie się „za” już na zebraniu, uchwała jest podjęta i nie prowadzi się dodatkowego głosowania w obiegu.

Kiedy stosuje się zasadę „jeden właściciel - jeden głos”?

Zasadę „jeden właściciel - jeden głos” stosuje się jako tryb alternatywny w dwóch ściśle określonych sytuacjach, a nie jako domyślny sposób głosowania. Pierwsza sytuacja to wcześniejsza uchwała, podjęta jeszcze głosowaniem udziałami, która wskazuje konkretną sprawę do rozstrzygnięcia w tym trybie. Nie można z góry zastrzec, że wszystkie przyszłe uchwały wspólnoty zapadną per capita, ponieważ takie postanowienie byłoby nieważne. Druga sytuacja, częstsza w praktyce, pojawia się, gdy suma udziałów nie równa się jedności albo większość udziałów należy do jednego właściciela - wtedy właściciele mający łącznie co najmniej 1/5 udziałów mogą zażądać głosowania per capita. Żądanie wystarczy zaprotokołować na zebraniu, bez podejmowania odrębnej uchwały, a złożyć je można do chwili zakończenia zbierania głosów. Ten tryb bywa jedyną realną drogą do zmiany zarządcy, gdy dominującą pozycję udziałową ma gmina lub deweloper. Uchwała zapada wówczas, gdy poprze ją większość wszystkich właścicieli lokali.

Jak głosują współwłaściciele lokalu i małżonkowie?

Przy współwłasności ułamkowej każdy współwłaściciel głosuje samodzielnie i własną siłą głosu, natomiast przy małżeńskiej wspólności ustawowej głos jednego małżonka wyraża wolę obojga. Współwłasność ułamkowa, regulowana przez Kodeks cywilny, powstaje na przykład wtedy, gdy dwie osoby kupują lokal wspólnie w celach inwestycyjnych. Siła głosu każdego z nich odpowiada iloczynowi jego udziału we współwłasności lokalu oraz udziału tego lokalu w nieruchomości wspólnej, dlatego dwaj współwłaściciele jednego mieszkania mogą oddać głosy w przeciwnych kierunkach. Przy małżeńskiej wspólności ustawowej sytuacja wygląda inaczej, bo głos jednego małżonka liczony jest jak pełny udział przypadający na lokal, a podpis obojga pod uchwałą nie jest wymagany. Gdy głosowanie odbywa się per capita, współwłaściciele ułamkowi powinni ustanowić jednego pełnomocnika, którym może być jeden z nich, a spór o jego wybór rozstrzyga się głosowaniem udziałami.

Czy można głosować przez internet i poza zebraniem wspólnoty?

Głosowanie elektroniczne oraz korespondencyjne jest dopuszczalne na podstawie art. 60 Kodeksu cywilnego, który pozwala złożyć oświadczenie woli w dowolnej formie. Uprzednia uchwała wyrażająca zgodę na taki sposób głosowania nie jest potrzebna. Skuteczność głosu oddanego zdalnie zależy od spełnienia kilku wymogów:

możliwość pewnej identyfikacji właściciela, który oddaje głos,
znajomość treści uchwały poddanej pod głosowanie,
ustalenie daty oraz sposobu oddania głosu.

W praktyce stosuje się dwa modele - oprogramowanie z indywidualnym loginem i hasłem przypisanym do właściciela albo głosowanie przez e-mail, które wymaga wcześniejszego pisemnego wskazania adresu do głosowania. Łączenie kilku kanałów jednocześnie bywa ryzykowne, ponieważ prowadzi do dublowania głosów i pomyłek przy obliczaniu udziałów. Odrębny problem rodzą zebrania online, gdy programy do wideokonferencji nie gwarantują identyfikacji uczestników, dlatego bezpieczniej rozpocząć elektroniczne zbieranie głosów dopiero po zakończeniu zdalnego zebrania. Brak obecności na zebraniu nie blokuje decyzji wspólnoty, a właściciel zachowuje prawo głosu także po jego zakończeniu.

Kto zbiera głosy i jak zadbać o ważność uchwały pod względem formalnym?

Głosy w trybie indywidualnym może zbierać wyłącznie zarząd lub zarządca, a prawidłowe udokumentowanie głosowania przesądza o mocy dowodowej uchwały w razie sporu. Zarząd ustawowy może upoważnić do zbierania głosów administratora wspólnoty, co pozostaje działaniem zgodnym z przepisami. Gdy zarząd odmawia zbierania głosów nad uchwałą o własnym odwołaniu, właściciele mogą przeprowadzić głosowanie samodzielnie, a sąd rzadko uchyla taką uchwałę. Zgodnie z dominującą linią orzeczniczą naruszenie trybu zbierania głosów prowadzi do uchylenia uchwały jedynie wtedy, gdy miało istotny wpływ na jej treść.

Moc dowodową uchwały wzmacnia starannie przygotowana karta do głosowania. Powinna ona zawierać:

oznaczenie uchwały przez numer lub przedmiot,
dane właściciela wraz z numerem lokalu,
wielkość jego udziału w nieruchomości wspólnej,
pole na głos „za”, „przeciw” lub „wstrzymujący się”,
datę głosowania oraz podpis właściciela.

Kompletną dokumentację tworzą karta do głosowania, lista obecności oraz protokół zebrania, a ich uporządkowanie wspiera oprogramowanie Fliko, które archiwizuje dokumentację uchwał i porządkuje komunikację z właścicielami. Podjęta uchwała jest natychmiast wykonalna, a jej zaskarżenie do sądu nie wstrzymuje automatycznie wykonania. Właściciel ma sześć tygodni na złożenie pozwu, licząc od dnia podjęcia uchwały lub powiadomienia go o jej treści.

Najczęściej zadawane pytania

Czy głosowanie we wspólnocie mieszkaniowej jest obowiązkowe?

Udział w głosowaniu nie jest obowiązkowy i zależy wyłącznie od decyzji właściciela. Bierność właścicieli może jednak prowadzić do paraliżu decyzyjnego oraz pogorszenia jakości zarządzania nieruchomością wspólną.

Czy brak obecności na zebraniu blokuje podjęcie uchwały?

Nieobecność na zebraniu nie blokuje decyzji, ponieważ o wyniku decyduje suma udziałów oddanych „za” wobec wszystkich właścicieli. Brakujące głosy zarząd może dozbierać w trybie indywidualnym po zakończeniu zebrania.

Czy zaskarżenie uchwały wstrzymuje jej wykonanie?

Zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje automatycznie jej wykonania, bo uchwała obowiązuje od chwili podjęcia. Wstrzymanie następuje tylko na podstawie postanowienia sądu o zabezpieczeniu, o które trzeba wnioskować razem z pozwem.

Do kiedy można żądać głosowania w trybie „jeden właściciel - jeden głos”?

Żądanie można złożyć od otwarcia zebrania aż do zakończenia indywidualnego zbierania głosów nad daną uchwałą. Ustawa nie przewiduje żadnych innych ograniczeń czasowych.

Kategorie bloga 32

Ceny i trendy rynkowe 1

Dla sprzedających 6

Finanse i prawo 2

Inwestycje nieruchomościowe 6

Marketing nieruchomości 5

Poradniki dla inwestorów nieruchomościowych 1

Poradniki dla sprzedających nieruchomości: 2

Poradniki dla wynajmujących nieruchomości 1

Porady ekspertów 1

Porady prawne 3

Prawo w dziedzinie nieruchomości 1

Strategie sprzedaży nieruchomości 1

Współpraca z agentami nieruchomości 2